北京楼市 丰台嘉棠璟樾 丰台西三环王炸！75万㎡怼赢海淀？

  继11月8日公布案名「嘉棠璟樾」后，11月17日，丰台岳各庄项目公示了规划设计的具体方案，这个承载着区域居住升级期待的新盘全貌逐渐清晰。

  前两天和同事调侃北京一些板块存在的现状：流通性强，房价却不见大涨：关键是出房量足、竞品房源扎堆，同期批量挂牌出售导致供过于求，买家有更多议价空间，房价自然难上涨。

  青塔完美契合这类板块特质：没现成地铁，房价涨幅刚跟上大盘，却跑出了丰台区二手房流通前五的小区 —— 广安康馨家园。

  某中介平台对青塔板块的界定很明确，以 “两园双桥” 为界：南沙窝桥分隔丰台青塔与海淀五棵松，大井西桥向南衔接京港高速，天元公园划清与岳各庄板块的界限，经仪公园区分开它和石景山鲁谷板块，妥妥的丰台、海淀、石景山三区交界，11 号线规划落地前，板块里的刚需族压根没法靠地铁出行。

  地铁 11 号线始发于石景山，进入丰台的首站为大瓦窑站，青塔到莲花桥段采用大站模式，开通后 4 站直达丽泽商务区。近两年丽泽产业配套逐步落地，为青塔置业注入信心，但质疑观点认为：丽泽仍在起步阶段，产业势能不如海淀，难以拉动多个外溢板块上涨；更何况丽泽枢纽未来 “五线换乘” 启用后，通勤沿线将涌现大量购房板块，直达永丰产业区的重量级线 号线沿途便是核心选择之一。

  比起 16 号线实打实的产业联动属性，11 号线 “冬奥专线” 的前身让它始终带着文旅标签，所以多数分析都觉得它对青塔的预期拉动作用有限。而在 11 号线规划落地前，青塔的购房者大多是五棵松周边的国企央企职工 —— 比如 301 医院、航天二院、中铁总部的从业者，日常靠骑电动车通勤，石景山的鲁谷、衙门口等近海热门板块，也和青塔一样承接了这类购房需求。

  相比青塔的次新，五棵松板块缺少具备品质的商品房社区，其中甚至不乏80年代的单位宿舍。相对价格而言，居住品质较低，且被区位和早熟所限制的发展，已注定它会被切断新房的供应。想在一个合适的总价范围内，兼顾通勤距离和居住品质的需求大多流向了青塔。

  一道京昆高速之隔的五棵松、玉泉路、公主坟板块均价都在8万-9万/㎡甚至10万+/㎡，鲁谷板块品质次新远洋山水均价突破7.5万/㎡，远一点的衙门口也要7.5万/㎡，青塔地区的均价，和周边比有着显著的竞争力。

  青塔没地铁、涨幅微，便宜实用就是它的王道，而至于它未来的发展，则还要向丽泽的发展看齐，五棵松商圈因为产业形式传统，不比互联网行业的人力，对拉动房价的助力有限，但这类产业的优势是收入稳定、人群稳定，就其周边板块的流通性，是一个稳健的保障。

  现在青塔新房价格普遍在8万/㎡以上，比如前两年供地的大瓦窑指导价≈8万/㎡，但就在上周，一个西三环的新房项目带着“耀眼”的均价进入我们的视野，这个新盘就是岳各庄地块-嘉棠璟樾，作为丰台四环内少有的能跟海淀掰手腕的项目，7.5万/㎡的预估均价，让无数北京置业者眼前一亮。

  项目西侧距西四环仅800米，东侧到西三环约2.2km，自驾1km内可达莲石路、京港澳高速，20分钟就能通勤丽泽商务区、金融街、中关村，日常出行超便捷。

  周边生活配套更是现成的幸福：北侧千禧商业街有永辉超市、肯德基、星巴克，满足日常采购；周末想逛街，海淀五棵松华熙LIVE触手可及，年轻人的休闲需求全拿捏。生态方面，1公里内坐拥足球公园、生态公园、万丰公园三大绿地，饭后散步、周末遛娃都有好去处；医疗资源更是加分项，南侧700米就是302医院，两公里内还有301总院，不管是自己住还是给老人养老，都超安心；教育上，岳各庄批发商业市场地块已规划北京十一学校高中校区，2-3年即将开学，周边还有靛厂小学、丰台分院实验小学等现成学校，西城学区资源也能辐射到，接送毫无压力。

  9月5日，丰台区岳各庄村A区棚户区改造土地开发项目DC-L01地块由城建发展、北京金第房地产（住总集团）和北京建邦憬瑞（建工集团）组成的联合体以底价29亿元摘得。项目建设用地面积约21772.59㎡，楼面价约5万元/㎡。

  根据规划方案，建筑设计企业为北京建兴丰汇置业有限公司，设计单位为北京中元工程设计顾问有限公司。

  项目拟建设商品房及居住公共服务设施等，总建筑面积约84500㎡，其中地上建筑面积约58000㎡，地下建筑面积约26500㎡，最高建筑高度55.35米，容积率2.66，绿地率30%。

  根据总平面图，项目规划8栋10-18F住宅楼，采用点状排布，且全部为正南正北朝向。

  各楼栋楼间距普遍较大，仅南侧7＃和东南角8＃东西向距离较近，中间过道约2.13米。

  此外，还有9＃配套楼（1F，高度10.4米）和10＃配套设施楼（1F，高度4.15米，含开闭站、配电室和分界室）。

  公共空间规划上，雨水调蓄池和化粪池在小区东南角；9＃配套楼东侧有一处面积较大的下沉庭院，连接带顶部镂空设计的景观构筑物；小区内还分布有三处室外运动活动场地，围绕中央广场错落分布，为居民休闲运动提供便利。西侧景观大门采用繁复的装饰结构，进门即衔接大面积下沉庭院。

  从平面图可看出，大部分户型带南向通面宽阳台和北向设备平台，边户带侧边飘窗，赠送面积可观。

  项目总户数约440套，户型面积段涵盖起步99㎡三居，以及116㎡/136㎡/155㎡/176㎡四居等，得房率预计在90%以上，既能满足刚需人群需求，也适合改善型家庭，总体偏改善，尤其适合丰台本地及海淀、西城的外溢人群。

  99平方米的三居户型，采用了南向两面宽设计，配备双卫和270°转角窗，采光与视野俱佳。

  以116平方米户型为例，居然能做到三室两厅两卫，且各个功能区尺寸合理，空间利用率极高。

  而155平方米、176平方米的大户型，则设计了独立家政间与双卫套房，适配多孩家庭与多代同堂的居住需求。

  项目位于丰台区六里桥街道，东至现状靛厂绣园小区，南至规划街坊路，西至现状岳各庄东路，北至现状靛厂路。地处丰台区西三环至西四环之间，距离西四环约900米，自驾出行较为便利，10公里内可覆盖丽泽、金融街、总部基地、中关村等区域。

  不过目前无车出行略显尴尬，距离1号线号线号线km；好在根据最新的地铁11号线二期环评公示，地块西侧距离规划中的「青塔站」约800米，该线路虽尚未开工，但未来将为居民出行提供更多选择。

  周边配套十分完善。商业方面，有万丰公园、千禧购物中心、翠微百货、银座和谐广场等，能满足居民日常购物、休闲需求；

  医疗资源上，直线多米就是总医院第五医学中心，301医院也在2公里范围内，为居民健康保驾护航；

  教育方面，除了幼小初教育资源外，今年十一学校中堂实验学校高中部开始招生，并与十一学校本部共同培养；

  公园资源也很丰富，地块旁边就是岳各庄城市森林公园、万丰公园和足球公园，方便居民日常散步、休闲及亲子户外活动。

  距离项目最近的是新盘是熙华台，和海淀五棵松板块隔着一条四环路，2023年开盘，指导价8.5万元，实际成交均价8.1万左右，目前网签率97%，已经基本清盘了。

  但周围还有大瓦窑双子，华曦府，龙樾天元，宸知筑，北京建工玺院等等项目。丰台本身的新房库存量不小，且不少项目特价房价格较低，这对岳各庄项目的品质和价格都是不小的挑战。

  嘉棠璟樾楼面价5万/平米，网传开盘卖8万，这很考验产品和开发商的营业销售能力。也有消息称项目价格给到约7.5万元/㎡，若购买99㎡三居，预算约750万左右，性价比还不错。

  项目预计11月底开放售楼处，12月底或1月正式开盘。北京建工此前操盘的怀柔区首个“好房子”项目嘉棠澐玺，9月21日开盘后截至11月17日，224套房源已网签203套，销售成绩亮眼。此次嘉棠璟樾能否在丰台复制这一佳绩，咱们拭目以待。

  更关键的是，这个面积段刚好和海淀宝山双子重合，直线公里，却有着更亲民的价格预期。

  对比海淀宝山双子，嘉棠璟樾的优势很突出：城市界面更整洁，没有老破小和铁路的环绕；生活配套更成熟，不用等规划落地，而且丰台不限阳台，比海淀只能做飘窗的户型实用太多，日常晾晒、观景都更舒服。对于预算有限，又想兼顾区位和舒适度的购房者来说，简直是量身定制。

  当下丰台新房仓库存储上的压力不小，周边项目降价促销屡见不鲜，但嘉棠璟樾的定价却很清醒。楼面价5万/㎡的基础上，预估均价7.5万/㎡，小户型甚至能做到7.3万/㎡走量，比海淀宝山双子单价低1-2万，性价比直接拉满。

  要知道，南三环丽泽叁号院特价房都要8万+，而嘉棠璟樾占位更核心的西三环，价格却更友好。反观海淀宝山双子，不仅周边依赖石景山配套，还面临未来新地块入市的内卷压力，嘉棠璟樾的后发优势不言而喻。

  当然项目也有短板需要正视：目前距离已开通的地铁站较远，1号线号线分钟左右，只能依赖未来2029年完工的11号线米）。

  另外，地块呈南北长、东西窄的形状，容积率2.66，以20层以上高层为主，有几率存在楼栋遮挡和园林空间存在限制的问题；临街楼栋会受岳各庄东路噪音影响，低楼层也可能被周边小区遮挡。不过这样一些问题，我们都会在专属踩盘报告里详细拆解。返回搜狐，查看更加多